Suomalainen asuntoyhtiömalli on tiettävästi ainutlaatuinen. Aivan samanlaista ei ole muualla. Tähän saakka se on toiminut hyvin, mutta viimeaikaiset muutokset lainsäädännössä ja asunnonostajien rakenteessa eivät lupaa hyvää.
Ostaessaan asuntoa ihmiset eivät yleensä miellä, etteivät he ole ostamassa asuntoa vaan osuuden asunto-osakeyhtiön osakekannasta.. Tällä osuudella he hallitsevat "omaa" asuntoaan. Samalla he ovat kuitenkin omalla osuudellaan vastuussa yhtiön lainoista ja muista velvoitteista. Näihin päiviin asti on ollut tavallista, että yhtiölainat ovat suhteellisen pieniä, ehkä 15-30 prosenttia ostettavan asunnon arvosta. Nyt on tilanne muuttunut.
Kun asuntoon pääsee kiinni maksamalla vain murto-osan asunnon todellisesta myyntihinnasta, ostajien rakenne on muuttumassa. Ostajiksi tulvii sekä sijoittajia että asunnontarvitsijoita, joilla ei oikeastaan olisi hankintaansa varaa. Aluksi kaikki menee hyvin, sillä ensimmäisinä vuosina ei taloyhtiö- ja tonttilainoja usein tarvitse lyhentää. Kun lyhennykset alkavat on todennäköistä, että monet sijoittajat ovat asuntonsa myyneet ja siirtyneet seuraavaan edulliseen uusrakennuskohteeseen. Osalle vähävaraisista asunnonostajista korotetut vastikkeet ja alkavat lyhennykset tulevat varmasti shokkina, josta kaikki eivät selviä. Ja selviämättömien osuus lankeaa taloyhtiön muiden osakkaiden maksettavaksi. Taloyhtiölainojen riskejä on aliarvioitu.
Tuntuuko tutulta? Ihan kuin lukisi kuvausta jenkkien subprimelainoista. Erona on vain se, että Suomen lainsäädäntö kohtelee asuntovelallista aika lailla toisin kuin jenkeissä, jossa velasta pääsee eroon luopumalla asunnosta. Suomessa hankittu velka säilyy, vaikkei velan kohdetta enää olisi olemassakaan.
Jos ja kun ongelmat alkavat, seuraukset ulottuvat laajalle. Markkinoille tulvii myytäviä asuntoja ja asuntojen hinnat laskevat. Hyvä asia sinänsä, mutta entä kun koko omaisuus on kiinni asunnossa jota ei saa kaupaksi. Sijoittajat eivät enää tahdo löytää maksavia vuokralaisia asuntoihinsa. Koko asuntomarkkina on sekaisin. Asunto-osakeyhtiöitä menee konkurssiin ja valtiota/kuntia huudetaan apuun.
Eräs pienempi, mutta mainitsemisen arvoinen paha on tilanteen vaikutus vanhoihin asuntoihin. Kun ostajat on totutettu siihen, että pääsevät pienellä alkupanostuksella sisään aivan tuliterään asuntoon, he alkavat pitää tätä normaalina. Vanhat remontoitavat kerrostaloasunnot eivät tahdo enää käydä kaupaksi, varsinkin kun remontoiminen on samaan aikaan tehty hankalaksi ja kalliiksi. Asunto-osakeyhtiölaki on muutama vuosi sitten muuttunut siten, että käytännöllisesti katsoen jokaisesta remontista on ilmoitettava taloyhtiölle ja remontilla pitää olla valvoja. Lisäksi on tullut voimaan asbestilainsäädäntö, jossa on kovat vaatimukset asbestia sisältäville kohteille, vaikka alan asiantuntijoita ja tarkastajia on tarpeeseen nähden mitätön määrä. Ei ihme, että ihmiset eivät halua enää remontoida.
lauantai 30. kesäkuuta 2018
perjantai 29. kesäkuuta 2018
Mietteitä sijoitusasuntobuumin syistä ja seurauksista
Miksi kaikki kynnelle kykenevät ovat viimeisten parin vuoden aikana yht´äkkiä innostuneet hankkimaan sijoitusasunnon tai useampia? Ja miksi tämä on voisi olla ongelma, vuokra-asuntojahan kaivataan?
Perimmäisenä syynä on tietysti ollut alhainen korkotaso ja velkarahan saannin helppous. Jos ylimääräistä rahaa on, sille on ollut vaikea löytää tuottoisaa kohdetta. Pankeista ei ole saanut mitään korkoa ja osamarkkinat ovat monelle liian monimutkaisia ja hankalia. Omistusasunto jonka panee vuokralle on selkeä kohde. Jos ei tyri asunnon eikä vuokralaisen valinnassa ei epäonnistumisen vaaraa ole. Jos omat rahat eivät riitä, velkaa on hyvin saatavissa. Vuokralaisen maksama vuokra kattaa asunnon hankinnasta koituneet kulut ja tuottoa jää mukavasti. Arvonnousuakin on asunnolle odotettavissa. Mikä voisi mennä pieleen? Sitä paitsi, ainahan asunnosta pääsee helposti ja voitolla eroon.
Aika moni nyt asuntomarkkinoilla toimiva ei ole koskaan elänyt korkeiden korkojen ja asuntojen hintaromahduksen aikaa. 80-90 luvun vaihteen lamassa korot huitelivat parhaimmillaan 16-18 prosentissa ja monella paikkakunnalla asuntojen hinnat putosivat puoleen. Mikään ei ole mahdotonta.
Euroalueen rahapolitiikka tulee todennäköisesti kiristymään lähiaikoina ja korkojen nousu, tosin näillä näkymin maltillinen, on odotettavissa. Euroopan keskuspankki ei enää tule työntämään rahaa markkinoille. Jos poliittinen epävarmuus (Brexit, Trump jne) pahenee maailmantalous saattaa kärsiä ja nousukausi kääntyä laskuun.
Meillä on Suomessa kotoisia rakenteita, jotka ovat mahdollistaneet nykyisen sijoitus/vuokra-asuntomarkkinan syntymisen. Asuntotuki on yksi tärkeimmistä. "Hyviä" vuokralaisia sijoitusasuntoihin on riittänyt kun yhteiskunta (tällä hetkellä Kela) on maksanut pääosan vuokrasta. Entä jos ei enää maksakaan? Asumistukimenojen paisuminen on ollut sitä luokkaa, että pian on asialle tehtävä jotain. Saattaa olla, että hyvistä vuokralaisista pian kilpaillaan.
Asuntotuotanto on kasvanut voimakkaasti parin viime vuoden aikana ja valta-osa uusista asunnoista on mennyt sijoittajille. Osa sijoittajista on isoja valtakunnallisia toimijoita tyyppiä Kojamo , osa sijoitusrahastoja ja osa yksityisiä. On luotu rakenteita, joiden avulla asuntoon on päässyt kiinni hyvin pienellä pääomalla, jonka senkin on voinut ottaa velaksi. Esimerkki pääkaupunkiseudulta: ostat 200 tuhannen tonnin pienasunnon, mutta maksat siitä vain 15-30%. Loppu on taloyhtiövelkaa jota ei tarvitse lyhentää pariin vuoteen. Puuttuvat 15-30 tuhatta saat helposti kokoon vaikka pikavipeistä. Jos sijoitusasuntosi on vaikka 27 neliön yksiö, saat siitä helposti vuokraa 800-900 euroa kuukaudessa. Ei ihme, että pienet asunnot uusissa taloissa käyvät kaupaksi.
Perimmäisenä syynä on tietysti ollut alhainen korkotaso ja velkarahan saannin helppous. Jos ylimääräistä rahaa on, sille on ollut vaikea löytää tuottoisaa kohdetta. Pankeista ei ole saanut mitään korkoa ja osamarkkinat ovat monelle liian monimutkaisia ja hankalia. Omistusasunto jonka panee vuokralle on selkeä kohde. Jos ei tyri asunnon eikä vuokralaisen valinnassa ei epäonnistumisen vaaraa ole. Jos omat rahat eivät riitä, velkaa on hyvin saatavissa. Vuokralaisen maksama vuokra kattaa asunnon hankinnasta koituneet kulut ja tuottoa jää mukavasti. Arvonnousuakin on asunnolle odotettavissa. Mikä voisi mennä pieleen? Sitä paitsi, ainahan asunnosta pääsee helposti ja voitolla eroon.
Aika moni nyt asuntomarkkinoilla toimiva ei ole koskaan elänyt korkeiden korkojen ja asuntojen hintaromahduksen aikaa. 80-90 luvun vaihteen lamassa korot huitelivat parhaimmillaan 16-18 prosentissa ja monella paikkakunnalla asuntojen hinnat putosivat puoleen. Mikään ei ole mahdotonta.
Euroalueen rahapolitiikka tulee todennäköisesti kiristymään lähiaikoina ja korkojen nousu, tosin näillä näkymin maltillinen, on odotettavissa. Euroopan keskuspankki ei enää tule työntämään rahaa markkinoille. Jos poliittinen epävarmuus (Brexit, Trump jne) pahenee maailmantalous saattaa kärsiä ja nousukausi kääntyä laskuun.
Meillä on Suomessa kotoisia rakenteita, jotka ovat mahdollistaneet nykyisen sijoitus/vuokra-asuntomarkkinan syntymisen. Asuntotuki on yksi tärkeimmistä. "Hyviä" vuokralaisia sijoitusasuntoihin on riittänyt kun yhteiskunta (tällä hetkellä Kela) on maksanut pääosan vuokrasta. Entä jos ei enää maksakaan? Asumistukimenojen paisuminen on ollut sitä luokkaa, että pian on asialle tehtävä jotain. Saattaa olla, että hyvistä vuokralaisista pian kilpaillaan.
Asuntotuotanto on kasvanut voimakkaasti parin viime vuoden aikana ja valta-osa uusista asunnoista on mennyt sijoittajille. Osa sijoittajista on isoja valtakunnallisia toimijoita tyyppiä Kojamo , osa sijoitusrahastoja ja osa yksityisiä. On luotu rakenteita, joiden avulla asuntoon on päässyt kiinni hyvin pienellä pääomalla, jonka senkin on voinut ottaa velaksi. Esimerkki pääkaupunkiseudulta: ostat 200 tuhannen tonnin pienasunnon, mutta maksat siitä vain 15-30%. Loppu on taloyhtiövelkaa jota ei tarvitse lyhentää pariin vuoteen. Puuttuvat 15-30 tuhatta saat helposti kokoon vaikka pikavipeistä. Jos sijoitusasuntosi on vaikka 27 neliön yksiö, saat siitä helposti vuokraa 800-900 euroa kuukaudessa. Ei ihme, että pienet asunnot uusissa taloissa käyvät kaupaksi.
maanantai 25. kesäkuuta 2018
Asumiseen liittyvät ongelmat
Omistusasunto on vuosikymmeniä ollut se paras vaihtoehto. Varma sijoitus, joka säilyttää arvonsa ja antaa omistajalleen turvaa kaikissa olosuhteissa. Enää asia ei ole aivan niin yksinkertainen. Tällä hetkellä saattaisi olla viisaampaa asua vuokralla, jos sopiva asunto löytyy. Miksi ihmeessä?
Ongelmat ovat erilaisia eri puolilla maata. Taantuvilla teollisuusalueilla ja laskevan väestökehityksen seuduilla monet suurilla uhrauksilla rakennetut omakotitalot eivät käy kaupaksi. On vaikea muuttaa työn perässä kun koko omaisuus on usein kiinni talossa, jota ei saa myytyä.
Asuntokannan vanheneminen ja rakentamisen laatu saattaa aiheuttaa ongelmia muuallakin kuin näillä taantuvilla alueilla. Jopa pääkaupunkiseudulla on omakotitaloja ja rivitaloja, joita on taloudellisessa mielessä aika vaarallista lähteä ostamaan. Usein ne ovat niin huonossa kunnossa, että suurempaa arvoa on ainoastaan tontilla, jolle ne on rakennettu. Entä kun tontti ei ole oma vaan jonkun muun, useimmiten kaupungin? Kiinteistöverojen nousulle ei näy loppua.
Lisäksi Suomen asumista koskeva lainsäädäntö laahaa monessa suhteessa jäljessä ja tarjoaa uusia vaaranpaikkoja asunnonostajille ja vastaavasti porsaanreikiä keinottelijoille. Tähän palaan myöhemmin.
Ongelmat ovat erilaisia eri puolilla maata. Taantuvilla teollisuusalueilla ja laskevan väestökehityksen seuduilla monet suurilla uhrauksilla rakennetut omakotitalot eivät käy kaupaksi. On vaikea muuttaa työn perässä kun koko omaisuus on usein kiinni talossa, jota ei saa myytyä.
Asuntokannan vanheneminen ja rakentamisen laatu saattaa aiheuttaa ongelmia muuallakin kuin näillä taantuvilla alueilla. Jopa pääkaupunkiseudulla on omakotitaloja ja rivitaloja, joita on taloudellisessa mielessä aika vaarallista lähteä ostamaan. Usein ne ovat niin huonossa kunnossa, että suurempaa arvoa on ainoastaan tontilla, jolle ne on rakennettu. Entä kun tontti ei ole oma vaan jonkun muun, useimmiten kaupungin? Kiinteistöverojen nousulle ei näy loppua.
Lisäksi Suomen asumista koskeva lainsäädäntö laahaa monessa suhteessa jäljessä ja tarjoaa uusia vaaranpaikkoja asunnonostajille ja vastaavasti porsaanreikiä keinottelijoille. Tähän palaan myöhemmin.
sunnuntai 24. kesäkuuta 2018
Väestön vanhenemiseen liittyvät ongelmat
Silloin kun nykyistä työeläkejärjestelmää luotiin, ihmisten odotettavissa oleva eläkeikä eläkkeelle siirryttäessä oli jotain ihan muuta kuin nyt. Koko systeemi perustui olettamukselle, että eläkkeellä ollaan korkeintaan viitisen vuotta ja sitten kuollaan pois. Nyt eletään vielä 20-30 vuotta eläkkeelle siirtymisen jälkeen ja ainakin toistaiseksi tämä kehitys näyttää jatkuvan.
Ongelmana on tietysti rahoitus. Kaikki oli hyvin niin kauan kun ikäluokat olivat suunnilleen saman suuruisia ja työelämässä kaikki meni hyvin. Töitä riitti ja palkallaan pystyi elämään. Aluksi työeläkemaksut olivat pieniä ja ne otettiin työnantajan kukkarosta. Nyt jokaisesta ansaitusta palkkaeurosta menee osa jo eläkkeellä olevien eläkkeiden maksamiseen. Toisin kuin monet nykyeläkeläiset kuvittelevat, he eivät ole itse eläkkeitään maksaneet vaan suurimman osan rahoittavat nyt työelämässä olevat.
Olettamukset - tasaiset ikäluokat ja vakaa talous - eivät ole toteutuneet. Vielä työeläkerahastoissa on mistä ottaa, mutta jossain vaiheessa ne ehtyvät. Kun nuoremmille ikäluokille alkaa valjeta, että he eivät koskaan tule saamaan sellaista eläkettä kuin vanhempansa, he saattavat alkaa kapinoida.
Ongelmana on tietysti rahoitus. Kaikki oli hyvin niin kauan kun ikäluokat olivat suunnilleen saman suuruisia ja työelämässä kaikki meni hyvin. Töitä riitti ja palkallaan pystyi elämään. Aluksi työeläkemaksut olivat pieniä ja ne otettiin työnantajan kukkarosta. Nyt jokaisesta ansaitusta palkkaeurosta menee osa jo eläkkeellä olevien eläkkeiden maksamiseen. Toisin kuin monet nykyeläkeläiset kuvittelevat, he eivät ole itse eläkkeitään maksaneet vaan suurimman osan rahoittavat nyt työelämässä olevat.
Olettamukset - tasaiset ikäluokat ja vakaa talous - eivät ole toteutuneet. Vielä työeläkerahastoissa on mistä ottaa, mutta jossain vaiheessa ne ehtyvät. Kun nuoremmille ikäluokille alkaa valjeta, että he eivät koskaan tule saamaan sellaista eläkettä kuin vanhempansa, he saattavat alkaa kapinoida.
perjantai 22. kesäkuuta 2018
Työhön liittyvät ongelmat
Maailma on muuttunut ratkaisevasti viimeisten viidenkymmenen, kahdenkymmenen ja jopa kymmenen vuoden sisällä. Kun tulin työelämään 60-luvulla, työpaikoista ei ollut puutetta. Yritykset ottivat mielellään porukkaa töihin vaikkei siihen olisi juuri sillä hetkellä ollut tarvettakaan. Nuoria ihmisiä otettiin firmaan kasvamaan ja oppimaan talon tavoille. Elettiin aikaa ennen työeläkkeiden tuloa ja muita 60-70-luvun sosiaalisia uudistuksia. Työllistäminen oli halpaa ja tulevaisuus näytti valoisalta.
Nyt eletään aivan toisenlaisessa maailmassa. Teollisten työpaikkojen määrä on vähentynyt murto-osaan entisestä. Palvelu-alat eivät ole pystyneet työllistämään vapautuvaa työvoimaa siinä määrin kuin joskus kaavailtiin. Lainsäädäntö ja rakenteet ovat edelleen suurelta osin samanlaisia kuin ne olivat menneinä hyvinä vuosina. Perusolettamus on edelleen, että työpaikka on vakinainen ja kokoaikainen ja että siitä saadulla palkalla pystyy elättämään itsensä. Nykyään mikään näistä olettamuksista ei pidä paikkansa kuin yhä pienenevän onnekkaiden osan kohdalla.
Tähän kehitykseen on tietysti monenlaisia syitä, sekä yleismaailmallisia että ihan kotikutoisiakin. Toisen maailmansodan jälkeen alkanut jälleenrakennus sai aikaan mahtavan talouskasvun. Nyt maailma on tältä osin valmis. Kasvu ei enää jatku entisessä laajuudessa. Vauraus jakaantuu yhä pienemmälle osalle maailman väestöä. Digitalisaatio ja internet ovat mullistaneet maailman. Tekoäly on vasta tuloillaan, mutta se tulee entisestään vähentämään työvoiman tarvetta. Nyt jo lasketaan, että noin 20% työvoimasta pystyisi selviytymään nykyisistä töistä. Loppu 80% on ylijäämäväestöä, joka kuitenkin olisi jollain lailla elätettävä.
Nyt eletään aivan toisenlaisessa maailmassa. Teollisten työpaikkojen määrä on vähentynyt murto-osaan entisestä. Palvelu-alat eivät ole pystyneet työllistämään vapautuvaa työvoimaa siinä määrin kuin joskus kaavailtiin. Lainsäädäntö ja rakenteet ovat edelleen suurelta osin samanlaisia kuin ne olivat menneinä hyvinä vuosina. Perusolettamus on edelleen, että työpaikka on vakinainen ja kokoaikainen ja että siitä saadulla palkalla pystyy elättämään itsensä. Nykyään mikään näistä olettamuksista ei pidä paikkansa kuin yhä pienenevän onnekkaiden osan kohdalla.
Tähän kehitykseen on tietysti monenlaisia syitä, sekä yleismaailmallisia että ihan kotikutoisiakin. Toisen maailmansodan jälkeen alkanut jälleenrakennus sai aikaan mahtavan talouskasvun. Nyt maailma on tältä osin valmis. Kasvu ei enää jatku entisessä laajuudessa. Vauraus jakaantuu yhä pienemmälle osalle maailman väestöä. Digitalisaatio ja internet ovat mullistaneet maailman. Tekoäly on vasta tuloillaan, mutta se tulee entisestään vähentämään työvoiman tarvetta. Nyt jo lasketaan, että noin 20% työvoimasta pystyisi selviytymään nykyisistä töistä. Loppu 80% on ylijäämäväestöä, joka kuitenkin olisi jollain lailla elätettävä.
torstai 21. kesäkuuta 2018
Pilviä tulevaisuuden taivaalla
En ole kolmeen vuoteen tähän blogiin kirjoittanut, mutta nyt tekee mieli alkaa taas ennustajaksi.
Kun Sipilän hallitus aloitti, olin aika toiveikas sen suhteen. Käärittäisiin hihat ja ryhdyttäisiin hommiin. Tehtäisiin tarvittavat rakenneuudistukset. Ei sorruttaisi puoluepolitikointiin eikä lehmänkauppoihin. Lakiehdotukset ja uudistukset olisivat hyvin valmisteltuja ja kaikkien asianosaisten mielipiteet olisi huomioitu. Kun linja olisi valittu, sen takana seisottaisiin. Jos kannatusta ei olisi, ei kynsin hampain pidettäisi kiinni vallasta.
Miten on käynyt? Kaikenlaista on puuhailtu, mutta mitään ei ole saatu aikaan. Jos taloudessa on nousua tapahtunut, siitä on kiittäminen kansainvälistä suhdannekehitystä, ei suinkaan Suomen nykyistä hallitusta. Mitään kunnollisia rakenneuudistuksia ei ole tehty. Sen sijaan on puuhasteltu epäolennaisten ja suorastaan vahingollisten, mutta lähinnä pääministeripuolueelle hyödyllisten uudistusten parissa.
Siinä vaiheessa kun perussuomalainen puolue hajosi Sipilän olisi ehdottomasti pitänyt pyytää presidentiltä hallituksen eroa. Uudet vaalit olisi ollut demokraattinen vaihtoehto. Sen sijaan nyt hallituksessa taitaa olla peräti kahdeksan ministeriä, joiden puolue siniset on mielipidetiedusteluissa saanut alle kahden prosentin kannatuksen. Ja silti hallitus sinnittelee yhden eduskuntapaikan enemmistöllä vallassa. Ei tiedä pitäisikö itkeä vai nauraa.
Ennustuksilla ja mielipiteillä jatkan seuraavassa kirjoituksessani.
Kun Sipilän hallitus aloitti, olin aika toiveikas sen suhteen. Käärittäisiin hihat ja ryhdyttäisiin hommiin. Tehtäisiin tarvittavat rakenneuudistukset. Ei sorruttaisi puoluepolitikointiin eikä lehmänkauppoihin. Lakiehdotukset ja uudistukset olisivat hyvin valmisteltuja ja kaikkien asianosaisten mielipiteet olisi huomioitu. Kun linja olisi valittu, sen takana seisottaisiin. Jos kannatusta ei olisi, ei kynsin hampain pidettäisi kiinni vallasta.
Miten on käynyt? Kaikenlaista on puuhailtu, mutta mitään ei ole saatu aikaan. Jos taloudessa on nousua tapahtunut, siitä on kiittäminen kansainvälistä suhdannekehitystä, ei suinkaan Suomen nykyistä hallitusta. Mitään kunnollisia rakenneuudistuksia ei ole tehty. Sen sijaan on puuhasteltu epäolennaisten ja suorastaan vahingollisten, mutta lähinnä pääministeripuolueelle hyödyllisten uudistusten parissa.
Siinä vaiheessa kun perussuomalainen puolue hajosi Sipilän olisi ehdottomasti pitänyt pyytää presidentiltä hallituksen eroa. Uudet vaalit olisi ollut demokraattinen vaihtoehto. Sen sijaan nyt hallituksessa taitaa olla peräti kahdeksan ministeriä, joiden puolue siniset on mielipidetiedusteluissa saanut alle kahden prosentin kannatuksen. Ja silti hallitus sinnittelee yhden eduskuntapaikan enemmistöllä vallassa. Ei tiedä pitäisikö itkeä vai nauraa.
Ennustuksilla ja mielipiteillä jatkan seuraavassa kirjoituksessani.
Tilaa:
Kommentit (Atom)