Taloyhtiölainat ja muut velkaloukut

Vihdoin saatiin valtiovarainministeriön asettaman työryhmän raportti suomalaisten velkaantumisesta. Siinä esitettiin ihan oikeansuuntaisia asioita:
- luottojen enimmäismäärän rajoitusta (4,5 x bruttotulot)
- asuntoluottojen maksimiaika 25 vuotta
- taloyhtiölainoihin 60 % katto

Nämäkin suhteellisen lievät rajoitukset ovat herättäneet kohtalaista vastustusta eräiden intressiryhmien kuten rakennusliikkeiden ja kiinteistövälitysalan taholla, mikä oli odotettavaa.
Jotain on kuitenkin tehtävä, sillä kotitalouksien velkaantumisaste on jo 128 % ja lähes neljälläsadallatuhannella suomalaisella  on maksuhäiriömerkintä. Viikko sitten Euroopan järjestelmäriskikomitea suositteli nyt ehdotettua velkakattoa ongelmien ratkaisemiseksi.

Pinnan alla on kuitenkin lisäongelmia, joista ei puhuta ja joista EU tuskin on tietoinen:
suomalainen asunto-osakeyhtiöjärjestelmä ja asuntokauppoihin usein liittyvä tonttivastikeriski.

Tonttivastikeriski olisi varmaan helpommin ratkaistavissa. Suuri osa uusista asunnoista ostetaan taloyhtiöistä, joilla ei ole omaa tonttia. Jos tontin omistaa asuntorahasto, sillä on mahdollisuus nostaa tonttivuokraa mielen määrin tuottaakseen voittoa omille osakkailleen. Jos tontin omistaa joku yksityinen tai vaikka seurakunta tai muu julkisoikeudellinen yhteisö, on tässäkin riskinsä kuten on nähty esimerkiksi Espoon Lehtisaaressa. Kaupunki on näihin aikoihin asti ollut kohtalaisen turvallinen tontti-isäntä, mutta miten lienee jatkossa? Myös kaupungilla on ainainen rahantarve ja mikään ei estä sitä myymästä tonttejaan asuntorahastoille.

Suomalainen asunto-osakeyhtiöjärjestelmä  on tiettävästi ainutlaatuinen maailmassa. Se on näihin aikoihin asti toiminut erittäin hyvin. Nyt ovat kuitenkin rakennusliikkeet ottaneet tavaksi myydä uudet asunnot alhaisella myyntihinnalla ostajien houkuttelemiseksi. Tämä on ollut mahdollista kun suurin osa, jopa yli 70 % uuden asunnon hinnasta on ollut taloyhtiön lainaa, jota usein ei ole tarvinnut lyhentää lainkaan ensimmäiseen kolmeen vuoteen. Lisäksi tulee tonttilaina. Lähtöhinta näyttää hyvinkin edulliselta, mutta kokonaiskustannus on kova. Mitä sitten kun tuo parin kolmen vuoden aika on kulunut ja ehkä on tapahtunut muutakin negatiivista: tontin omistaja on nostanut tonttivuokraa ja ehkä ostaja on saattanut jäädä työttömäksi. Siihen ei kannata luottaa että asunnolle tuossa tilanteessa löytyisi uusi ostaja. Koko tämä kikkailu muistuttaa suuresti jenkkien subprime systeemiä: myydään kalliita asuntoja sellaisille ostajille, joilla ei niihin olisi varaa.

Lisäksi on otettava huomioon, että asunto-osakeyhtiön osakas ei varsinaisesti omista edes velatonta asuntoaan, hän omistaa vain omien osakkeidensa suuruisen osan taloyhtiöstä. Jos taloyhtiö joutuu vaikeuksiin, on osakaskin vaikeuksissa. Vaikka olisit maksanut pois oman osuutesi taloyhtiölainasta
voit joutua vastuuseen muiden osakkaiden maksamatta jääneistä velkaosuuksista. Ei ole lainkaan poissuljettua etteikö taloudellisen tilanteen huonontuessa taantumaksi tai suorastaan lamaksi tällaista voisi tapahtua. Puhumattakaan nyt siitä, että tuolloin todennäköisesti näkisimme useita rakennusalan konkursseja.

Vaikka  edellä kirjoitettu koskee lähinnä  uusia asuntoja, ei kannata kuvitella, että vanhan asunnon osto olisi välttämättä riskitöntä.   Ostotilanteessa on tärkeintä selvittää asunto-osakeyhtiön tilanne, mikä  ei välttämättä ole aivan helppoa. Myyjät ja välittäjät eivät ole tässä suhteessa kovin avuliaita, vaan yrittävät monesti kiinnittää ostajan huomion aivan toisarvoisiin seikkoihin. Kannattaa huolella tutustua isännöitsijätodistukseen (jonka tulee olla tuore), yhtiökokouspapereihin, tulevaan remontointitarpeeseen jne. Jos mahdollista, olisi selvitettävä miten yhtiön osakekanta jakaantuu. Onko paljon sijoittajia ja sitä kautta vuokralaisia? Minkä kokoinen taloyhtiö on kysymyksessä?
(pienet yhtiöt ovat riskialttiimpia sillä remontit tulevat kalliimmiksi ja jokin ryhmä voi helpommin kaapata vallan taloyhtiön hallituksessa). Onko kaikilla talon asukkailla vakuutus? Tulee taloyhtiölle kalliiksi, jos joku aiheuttaa humalapäissään vesivahingon tai tulipalon tai jostain asunnosta löytyy mädäntymistilassa oleva vainaja ja asuntoa ei ole vakuutettu.

Ennen sanottiin, että omistusasunto on keskiluokan rikastumisautomaatti. Enää se tuskin sitä on eikä muuten keskiluokkaakaan enää kohta ole olemassa. Ehkä kannattaisi harkita vuokra-asuntoa.